Le marché immobilier a longtemps connu une croissance soutenue portée par des taux d'intérêt historiquement bas. Cependant, cette période prospère semble toucher à sa fin. La remontée des taux directeurs, décidée par les banques centrales pour lutter contre l'inflation, bouleverse les équilibres et rabat les cartes du secteur. Cette tendance se répercute sur les SCPI. De même, la crise immobilière bouscule le paysage de l’investissement pierre-papier.
Les SCPI, un placement sous tension
Considérées comme étant des placements refuge, les SCPI se positionnent parmi les classes d’actifs les plus séduisantes au sein de la grande famille pierre-papier. En effet, ces véhicules d'investissement collectif permettent aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier avec tous les avantages qui l’accompagnent. Entre autres, un ticket d’entrée accessible au grand public, une gestion locative déléguée, une extrême diversification et un rendement moyen de 4.2% par an.
Elles font cependant face à un contexte économique changeant. La hausse des taux d'intérêt, l'inflation et l'incertitude des marchés ont mis à mal le secteur immobilier. La revalorisation des actifs, élément clé pour la performance des SCPI, est devenue plus complexe. Les sociétés de gestion doivent désormais s’attendre à une plus grande volatilité des marchés et à une certaine pression sur les prix de vente. Les rendements, longtemps attractifs, ont alors tendance à se contracter. La hausse des taux d'intérêt et l'augmentation des coûts de financement pèsent également sur la rentabilité des investissements immobiliers.
Les actifs les moins risqués deviennent plus sensibles au contexte en mutation
Soulignons cette évolution paradoxale du marché immobilier. Pendant longtemps, les actifs de bureaux se sont révélés sûrs et peu risqués, faisant partie des actifs “prime” ou “core”, c’est-à-dire à stratégie prudente et stable. Pourtant, la crise sanitaire et les mutations profondes du monde du travail ont remis en question cette perception.
À l’inverse, d’autres classes d’actifs émergent, telles que les immeubles logistiques. Le développement de l’e-commerce et la nécessité d'optimiser les chaînes d'approvisionnement alimentent une forte demande en entrepôts et en plateformes logistiques. Le rendement des SCPI spécialisées dans le secteur logistique a connu un bond spectaculaire depuis la pandémie.
Citons aussi les autres classes d’actifs les moins sensibles aux évolutions des modes de travail et aux chocs économiques, tel l’immobilier de santé et d’éducation. Ceux-ci bénéficient de tendances de fond porteuses, comme le vieillissement de la population, la digitalisation ou les enjeux environnementaux. Le vieillissement de la population et l'évolution des besoins en matière de soins créent des opportunités dans les résidences seniors, les cliniques et les établissements de santé. La croissance démographique et l'attractivité des grandes villes pour les étudiants génèrent une demande constante en logements étudiants. En ce qui concerne les actifs alternatifs, l’investissement dans les énergies renouvelables crée une ouverture à une perspective de rendement à long terme et contribue à la transition énergétique. Citons aussi l’immobilier commercial atypique : les data centers, les hôtels et les commerces de proximité deviennent des segments porteurs.
L’approche “coeur/satellite”
Il ne s’agit pas d’exclure celles qui ont subi de fortes corrections, telles que les SCPI de bureaux, mais de réaménager son portefeuille en tenant compte de la nouvelle donne.
L'approche "cœur/satellite" est une stratégie d'investissement qui vise à combiner la stabilité et la diversification d'un portefeuille. Elle consiste à diviser son portefeuille en deux parties distinctes :
Le cœur : il correspond à la partie la plus importante du portefeuille, généralement investi dans des actifs à faible risque et à rendement stable. On parle souvent d'actifs de base ou d'index. L'objectif est d'assurer une base solide et de réduire la volatilité globale du portefeuille.
Les satellites : ils représentent la partie complémentaire du portefeuille et sont investis dans des actifs plus risqués mais potentiellement plus rentables. Ils peuvent être des actions individuelles, des fonds thématiques, des obligations à haut rendement, etc. L'objectif est de générer des rendements supérieurs à long terme et d'apporter une plus-value à l'ensemble du portefeuille.
