L’investissement locatif immobilier demeure une des solutions les plus pertinentes pour constituer un patrimoine solide et à fort potentiel de valorisation. La pierre étant un actif tangible, elle représente de la valeur concrète et durable, couplée non seulement à une sécurité patrimoniale mais également à un potentiel de revenus régulier à travers la location ou la revente.
Cependant, pour optimiser ses revenus et réduire ses impôts, de nombreux investisseurs se tournent vers les dispositifs de défiscalisation. En plus de maximiser les avantages financiers, la réduction de la charge fiscale contribue à augmenter rendement et rentabilité finale de l’investissement.
La loi Pinel encourage l’investissement dans l’immobilier locatif neuf en générant des réductions d’impôt substantielles. Citons aussi le dispositif Malraux qui soutient la rénovation de bâtiments anciens classés patrimoine historique, ou encore la loi Denormandie et le régime du déficit foncier. Dans la location meublée, le statut de loueur LMNP est une très intéressante ouverture à une importante défiscalisation. En exploitant ces mécanismes, les investisseurs ont ainsi l’opportunité de créer un cercle vertueux de croissance et de sécurité financière.
Tour d’horizon sur ces outils de défiscalisation
Parmi les plus connus :
- la loi Pinel : elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location. Les zones géographiques éligibles, les durées d'engagement et les plafonds de loyers sont définis par la loi. Nous y reviendrons plus bas
- la loi Denormandie : elle ouvre droit aux mêmes taux que la loi Pinel (12%, 18% ou 21% sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans). Les immeubles éligibles sont des biens anciens localisés en coeur de ville
- la loi Malraux : elle s'adresse aux investisseurs souhaitant rénover des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Ceux-ci sont en effet classés immeubles à caractère historique. La durée de l’engagement est de 9 ans, donnant lieu à une défiscalisation de 22% ou de 30%
- le régime du déficit foncier : il concerne les immeubles anciens à rénover, sans condition liée à l'emplacement.
- Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel : l’investissement est plus flexible et la réduction d’impôt provient des deux régimes fiscaux (le réel d’imposition et le micro BIC). CItons aussi le statut LMP (loueur en meublé professionnel) qui s’applique dès lors que les recettes locatives dépassent un certain seuil.
Pourquoi s’intéresser au Pinel, parmi tous ces dispositifs ?
Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages qui expliquent son succès. Tout d’abord, il s’agit d’investir dans des logements neufs, bâtis suivant les dernières normes de construction et dotés des dernières technologies en matière d'efficacité énergétique. Ce qui réduit significativement les factures d’énergie et attire des locataires soucieux de l'environnement. À cela s’ajoute le potentiel de valorisation au fil du temps, sans les contraintes de la réparation pendant plusieurs années.
C’est le Pinel Plus seul qui est désormais proposé aux investisseurs à compter du 1er janvier 2025 (celui-ci ayant vu le jour en 2023 tandis que le Pinel d’origine s’éteint progressivement). La réduction d’impôt est fonction de la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans) pour bénéficier jusqu’à 21% de réduction d’IR, calculée sur le montant investi.
Le Pinel Plus encourage les investissements dans des zones en pleine expansion urbaine, en plus des zones A, A Bis et B1. Les investisseurs ont ainsi l’opportunité de se positionner dans des secteurs à fort potentiel de croissance immobilière. L’objectif est de favoriser la mixité sociale et d’améliorer la qualité de vie dans ces quartiers, ce qui procure de la valeur à votre investissement, le plus qui fait la différence.
